合肥房价涨幅跑输全国，2020年楼市“基本盘”雪暴将临？
除了今天的大雪，合肥购房者的朋友圈应该都被KFS或中介发的这张图“霸屏”过：
中国科学院预测科学研究中心预计，2020年全国房价约上涨6.1%。
大皖楼事（ID：dwloushi）查询的资料显示，中国科学院预测科学研究中心曾预计2019年全国商品房平均销售价格约为9272元/㎡，同比增长6.7%，增速较2018年下降约3.4个百分点。
真实情况怎样？
根据国家统计局公布的数据，2018年全国商品房均价8737元/㎡，住宅均价8544元/㎡。
2019年1—11月全国商品房均价9335元/㎡，比2018年上涨6.8%；住宅均价9304元/㎡，比2018年上涨8.9%。
从前11个月情况来看，全国商品房均价涨幅与中国科学院预测科学研究中心预测基本一致，住宅均价涨幅略高一些，总体的趋势是涨幅越来越低。
大皖楼事（ID：dwloushi）对近5年合肥住宅明码标价统计发现，合肥房价涨幅趋势与全国基本一致，2019年市区住宅均价涨幅仅5.9%，低于全国水平，预计2020年涨幅继续创下新低。
下面来看下各区具体情况。
滨湖区
2019年滨湖17个楼盘住宅价格备案，共10594套、面积139.9万㎡，均价22454元/㎡，货值314.2亿元。
4个指标全部位居市区第一，可谓最热区域。
与2018年相比，备案减少7220套、面积减少81.4万㎡、货值减少120.8亿元，但均价上涨14.2%。
2020年“基本盘”：
碧桂园中堂、信达公园里、融创望海潮、招商雍华府等基本清盘，2020年供应阵地为省府板块和金融后台基地板块，主要包括持销期的融创滨湖印、禹洲绿城蘭园、旭辉恒基铂悦天汇、华宇禹洲锦绣首玺、滨湖金茂悦、绿城招商诚园、荣盛华府、金鹏壹品天成、新城滨湖云境、文一塘溪津门、联投中心书城等项目，另外还有纯新盘中海九樾、保利和光尘樾、华润昆仑御和滨湖区BK202001号地块等。
区域供应充足，价格方面金融后台基地中海九樾、华润昆仑御预计将追平省府板块，若宝能等限价盘不能入市，区域均价仍将小幅上涨。
包河区
2019年包河区15个楼盘住宅价格备案，共9690套、面积115.8万㎡，均价21432元/㎡，货值248.2亿元。
包河区仅逊于滨湖区，备案套数、面积、均价和货值均列第二。
与2018年相比，备案增加5098套、面积增加62.4万㎡、均价上涨2377元/㎡、货值增加146.4亿元，分别增长111%、116%、12.4%和143.8%。
2020年“基本盘”：
高速时代首府、金科博翠天辰、信达天御、阳光城悦澜府、建发雍龙府等进入尾盘期，翡翠天际、金隅大成郡、金隅金成府、金地禹洲时代领峯、信达华宇锦绣龙川、雍荣府、龙湖景粼玖序、乐富强悦融湾、信达华宇锦绣花城、高铁都市花园等持销，另有城建S1908地块、中铁五号院、合柴1972、置地瑞玺等纯新盘将入市。
区域供应仍然充足，竞争压力较大，限价盘基本全部备完，均价预计将小幅上涨。
庐阳区
2019年庐阳区10个楼盘住宅价格备案，共3683套、面积47.9万㎡，均价20218元/㎡，货值96.8亿元。
除均价低于滨湖区、包河区位居第3外，庐阳区备案套数、面积和货值均列第7。
与2018年相比，备案减少3329套、面积减少42.3万㎡、货值减少84.3亿元，分别下降47.4%、46.9%、53.4%；均价上涨138元/㎡，涨幅0.6%。
2020年“基本盘”：
万科森林公园、庐州公馆、信达庐阳府、文一泰禾合肥院子、半岛公馆等几无新增房源，融创长江壹号、碧桂园时代倾城、江山庐州印、国贸天成、合景印月湾等持销，纯新盘方面徽创N1902地块、金地N1904地块将入市。
区域供应预计将继续下跌，双湖板块去化压力仍然较大，均价预计持平。
高新区
2019年高新区13个楼盘住宅价格备案，共5103套、面积64.5万㎡，均价18824元/㎡，货值121.3亿元。
高新区均价、货值位居第4，套数和面积位居第5，处于中间状态。
与2018年相比，备案增加905套、面积增加7.3万㎡、均价上涨425元/㎡、货值增涨16.1亿元，分别增长21.6%、12.8%、2.3%和涨幅15.3%。
2020年“基本盘”：
中南樾府、世茂国风、华邦蜀山别院、保利柏林之春、北雁湖玥园、悦湖山院、乐富强御景城等新增房源有限，乐富强悦湖熙岸、祥源金港湾、北雁湖金茂湾、金鹏麓山院、高速蜀西湖畔和皖新朗诗麓院等持销，纯新盘主要乐富强地块、万兴湖山间、省供销社地块及3月份将出让的高新区GX202001号地块。
区域供应预计比2019年下跌，均价预计持平。
蜀山区
2019年蜀山区12个楼盘住宅价格备案，共4639套、面积59万㎡，均价18672元/㎡，货值110.1亿元。
蜀山区与高新区基本类似，处于中间地带，均价位居第5，套数、面积和货值均列第6。
与2018年相比，备案微跌102套、面积略增1.1万㎡、均价微涨71元/㎡、货值略增2.3亿元，套数下跌2.1%，其他分别增长1.9%、0.3%和2.1%。
2020年“基本盘”：
金隅南七里、城建琥珀蜀熙府、中海世家、中国铁建清溪国际樾园等或清盘或尾盘，龙湖天境、龙湖丽丰西宸原著、御璟江山、丽丰璞羽山、徽创君泊、金大地山语四季、奥园城央壹品、京冠悦荣府等持销，纯新盘目前仅有保利堂樾和大富鸿学府。
由于待上市的2个项目体量均较小，如果没有新地块抓紧出让，区域供应将会出现较大下跌，价格预计持平。
经开区
2019年经开区5个楼盘住宅价格备案，共2327套、面积28.5万㎡，均价17441元/㎡，货值49.6亿元。
经开区均价居第6，但套数、面积和货值均列末位。
与2018年相比，备案下跌3748套、面积下跌42.2万㎡、均价上涨813元/㎡、货值减少68亿元，除均价上涨4.8%外，套数、面积和货值分别下降61.7%、59.7%和57.8%。
2020年“基本盘”：
由于融创城住宅清盘，2019年经开区房荒再现，仅靠启迪科技城水木园、邦泰学府里、海尔产城创云玺等数个楼盘。
2020年经开区目前仅海尔产城创云玺房源相对较足，如果2月13日经开区JK202001号和JK202002号地块不能顺序出让，区域供应将十分匮乏，价格方面预计持平。
瑶海区
2019年瑶海区17个楼盘住宅价格备案，共6947套、面积79万㎡，均价14831元/㎡，货值117.2亿元。
瑶海区均价居第7，与排在前面的经开区瞬间拉低了2600多元/㎡。面积和套数位居第4，货值位居第5。
与2018年相比，备案下跌1029套、面积下跌5.4万㎡、均价上涨158元/㎡、货值减少6.6亿元，除均价上涨约1%外，套数、面积和货值分别下降12.9%、6.3%和5.3%。
2020年“基本盘”：
海尔智慧公馆、金科海悦东方、大发长安融悦四季、公园天著和和悦风华等处于尾盘期，禹洲珑玥湾、禹洲郎溪上里、文一锦门云栖新语、翡丽东方、静安春晖里、安建翰林天筑、恒大中央广场、城建琥珀东华府、美好时代、信达溪岸观邸、新力东园等持销，纯新盘仅金大地天元府、融侨星域和金科E1904地块。
瑶海区可选择面较大，2019年入市新盘去化都比较快，一些老盘由于地价偏高销售较为困难，新盘将比较抢手。
区域供应预计将继续下跌，高价盘基本备完，价格方面预计略降。
新站区
2019年新站区16个楼盘住宅价格备案，共9558套、面积102.9万㎡，均价14249元/㎡，货值146.6亿元。
新站区均价居市区之末，面积、套数和货值均居第3。
与2018年相比，备案下跌4130套、面积下跌49.2万㎡、均价下跌79元/㎡、货值减少71.3亿元，套数、面积、均价和货值分别下降30.2%、32.3%、0.5%和32.7%。
2020年“基本盘”：
除长虹世纪荣廷清盘外，新站区持销盘较多，包括华润万橡府、龙湖春江紫宸、绿地新里晖悦公馆、中建开元御湖公馆、保利罗兰香谷、美的金科郡、高速中央公园、禹洲中央城、新力弘阳湖语时光、学林春晓、招商公园1872、正荣悦都荟、银城旭辉樾溪薹、旭辉公园府等，纯新盘包括雅居乐合肥雅郡、力高大发君御天下、悦湖新著、乐富强地块和皖投地块。
新站过去一直承担着“刚需”乐土的角色，2019年供应被包河区超越，2020年地位将进一步下跌。
区域库存较大，2020年仍不容乐观。但随着长虹世纪荣廷清盘、中建开元御湖公馆改精装，均价预计持平。
政务区
2019年政务区无楼盘住宅价格备案，备案套数、面积和货值由2018年的1045套、18万㎡和45.9亿元均降为0。
2018年政务区住宅备案均价为25467元/㎡，以此价格来看，仍居市区9区之首。
2020年“基本盘”：
2019年仅出让1块小面积人才公寓用地，2020年只有融创信达政务壹号和当代天鹅湖MOMΛ的洋房、大平层少量房源可选。
结语
1、2019年合肥市区住宅备案套数、面积、均价涨幅等创下近5年来新低，曾经涨幅位居全国第一的合肥已经低于全国平均水平，2020年预计涨幅不高于5%；
2、整个市场呈现“纺锤”形状，滨湖和包河处于高价端，瑶海和新站处于低价端，高价端的体量已经超过低价端，2020年合肥改善需求竞争压力将继续存在；
3、只要合肥“限购、限价、限贷”的政策保持不变，一线城市市场平稳，2020年购房者完全可以不慌不忙择机上车。
▎往期精彩：
免责声明
本文内容仅供参考，不作为购房依据。读者若产生购买行为，请务必看清售楼处现场公示，并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款，自行承担一切结果，认同大皖楼事不承担任何义务和责任。